Flächenabweichung im Wohnraummietvertrag: keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Angaben

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. März 2010 (Az. VIII ZR 144/09) entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Sachverhalt:

Die Wohnungsgröße der klagenden Mieter ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die Mieter forderten den Vermieter zur Rückzahlung von überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge.

Entscheidung:

Der BGH entschied, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht. Zwar stellt eine geringere Wohnflächenabweichung auch einen Mangel dar, der aber erst ab einer zehnprozentigen Abweichung erheblich ist.

Fazit:

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält. Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle rechtfertigt.

Unser Ansprechpartner für Mietrecht: Rechtsanwalt Jan-Kai Jensen.